Zabytki. Architektura. Lifestyle.

Home » Polska » Jak wyremontować zabytkową nieruchomość?

Jak wyremontować zabytkową nieruchomość?

Wpis gościnny

Inwestycja w nieruchomość zabytkową jest jak supermoce – z wielkim potencjałem wiąże się wielka odpowiedzialność. Jakie formalności musisz spełnić, by wykonać remont zabytku?

Zakup nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków może przynieść spore zyski. Tego typu obiekty, często w nie najlepszym stanie, można kupić za niską cenę i zlecić wykonanie prac remontowych lub konserwatorskich. To kusząca inwestycja – w ten sposób można znacznie zwiększyć wartość obiektu lub zaplanować dalsze działania, na przykład hotel lub restaurację w świeżo odnowionej willi.

Nie będzie to jednak proste. Nad ochroną zabytków czuwają konserwatorzy oraz przepisy ustawy o ochronie zabytków, dlatego każde prace budowlane w obrębie chronionego obiektu objęte są szeregiem formalności.

Remont i przebudowa zabytku – czym się różnią?

Zacznijmy od podstaw. Odróżnienie remontu od przebudowy często sprawia trudności. Podstawowe różnice między tymi czynnościami opisują przepisy prawa budowlanego, według których:

  • remont – to roboty budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego (nawet z zastosowaniem innych materiałów niż w stanie pierwotnym);
  • przebudowa – to roboty budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych obiektu (takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, bądź liczba kondygnacji).

W przypadku zabytków, dochodzi jeszcze jedna, zasadnicza różnica: uzyskanie pozwolenia na przebudowę i zmiany strukturalne chronionej nieruchomości jest znacznie trudniejsze niż w przypadku remontu.

Nie obejdzie się bez pozwoleń

Niezależnie od zakresu robót, każdy projekt prac konserwatorskich, restauratorskich lub budowlanych wymaga uzyskania opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. To samo dotyczy prac, które mają być prowadzone na obszarze, na którym stoi zabytek. Konserwator jest obowiązany zająć stanowisko w terminie 30 dni od doręczenia wniosku – po tym czasie uznaje się, że nie ma jakichkolwiek zastrzeżeń.

To jednak nie koniec procedur – po uzyskaniu pozwolenia konserwatorskiego niezbędne będzie także złożenie wniosku o pozwolenie na budowę w wydziale architektury lub urbanistyki urzędu powiatowego, gminnego lub dzielnicowego.

Pamiętajmy, że oba pisma mogą zawierać określone warunki (np. metody pracy, sposoby renowacji poszczególnych części budynku, zakres materiałów), które muszą zostać spełnione, by zapobiec uszkodzeniu lub zniszczeniu zabytkowego obiektu.

Zabytki a podatek od nieruchomości

Każdy grunt i budynek, który został wpisany indywidualnie do rejestru zabytków, jest zwolniony z podatku od nieruchomości. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, właściciele zabytkowych nieruchomości nie muszą rozliczać ich z fiskusem pod jednym warunkiem: muszą utrzymywać je w dobrym stanie i wykonywać prace konserwacyjne zgodnie z przepisami dotyczącymi ochrony zabytków.

Zwolnienie z podatku nie obejmuje jednak zabytków będących częścią zabytkowych obszarów (np. określonych urbanistycznych obszarów).

Istnieje również sytuacja, w której właścicieli zabytkowych gruntów i budynków nie ominie rozliczanie podatku od nieruchomości. Stanie się tak, jeżeli zabytek zostanie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej (zarówno przez właściciela, jak i dzierżawcę lub najemcę prowadzącego działalność gospodarczą). W takim przypadku obowiązuje podatek według stawki obejmującej grunty i budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Okazyjna cena pod jednym warunkiem

Jedną z największych zalet zakupu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków jest możliwość obniżenia jej ceny. Jeżeli kupujemy w przetargu obiekt lub jego część należącą do Skarbu Państwa bądź samorządu terytorialnego, możemy skorzystać z obniżki ceny aż do 50%. Chcąc skorzystać z takiej obniżki, po rozstrzygnięciu przetargu powinniśmy złożyć stosowny wniosek.

Takie prawo rodzi jednak obowiązki. W ten sposób zobowiązujemy się bowiem do przeznaczenia zaoszczędzonych środków (w wysokości równej uzyskanej obniżce) na prace konserwatorskie przy zabytku, prowadzone w porozumieniu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Od nabycia nieruchomości mamy na to 5 lat.

Skreślenie z rejestru

Wykreślenie obiektu z rejestru zabytków to skomplikowana procedura. Ostateczną decyzję wydaje minister kultury i dziedzictwa narodowego oraz działający w jego imieniu Generalny Konserwator Zabytków, po przeprowadzeniu wnikliwego postępowania wyjaśniającego, które może być wszczęte z urzędu lub na wniosek właściciela zabytku lub działki, na której się znajduje.

Przepisy prawne w tym zakresie reguluje ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zgodnie z jej zapisami, obiekt może być wykreślony z rejestru, jeśli:

  • uległ zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej,
  • jego wartość zabytkowa (będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru) nie została potwierdzona w nowych badaniach naukowych.

Te kryteria nie są jednak precyzyjnie określone. Najwięcej zależy więc od opinii konserwatora. Wykreślenie z rejestru za każdym razem traktowane jest jako sytuacja wyjątkowa, do której dochodzi jedynie w przypadku naprawdę rażących zmian w zabytku.

Co to oznacza? Nawet jeśli posiadasz zabytek w ruinie, a swój wniosek poprzesz opiniami biegłych, musisz liczyć się z sytuacją, w której konserwator mimo to uzna, że obiekt wciąż powinien być chroniony wpisem do rejestru.

Rozbiórka zabytkowej nieruchomości

Rozbiórkę obiektu wpisanego do rejestru zabytków obowiązują te same formalności, jak w przypadku jakichkolwiek innych prac budowlanych. Swoje stanowisko zobowiązany jest zatem zająć wojewódzki konserwator zabytków.

Decyzja zostanie poprzedzona staranną analizą, aby sprawdzić, czy zabytek ma istotną wartość kulturową lub naukową, czy zagraża zdrowiu lub życiu innych osób i czy jest szansa na jego remont lub rekonstrukcję.

Tylko po uzyskaniu opinii konserwatorskiej można skierować swoje kroki do odpowiedniego organu administracyjnego, który wyda pozwolenie na rozbiórkę.

Autorem artykułu jest Piotr Majewski, redaktor bloga Morizon.pl. Swoją pasję do pisania o nieruchomościach bierze głównie z zamiłowania do wszelkiego rodzaju designu użytkowego. Jako redaktor Morizon.pl, większość czasu spędza szukając ciekawych tematów i szlifując opublikowane artykuły.

  • Lukasz Szymanski

    30 dni i uznaje sie że nie ma zastrzeżeń??? dla budynków wpisanych do RZ wymagana jest procedura uzyskania pozwolenia z art. 36 ustawy o ochronie zabytków, a pozwolenie wydaje się w formie decyzji administracyjnej, dla której obowiązuja przepisy KPA. Nie ma tu mowy o braku odpowiedzi i tym samym braku zastrzezeń. musi zostać wydana decyzja, a KPA mówi o miesiącu, a w przypadku sprawy skomplikowanej nawet 2 miesięcy (w generalnym skrócie). Sprawdzajcie proszę co przekazujecie społeczeństwu bo później się gubi:(